“这儿的空房子很多，不只是一楼、六楼这种不好的楼层有，就连三楼、四楼这种好楼层也有，只要你肯多掏几个钱，开发商就会‘照顾’你一套三楼的房子。其实三楼的房子原本就没卖完，开发商不过是想多卖几个钱罢了。”鄂尔多斯市东胜区铁西区某居民小区一位保安对记者如是说。
《艾丰：鄂尔多斯市民间资本注入房地产风险大》一文发表后，在社会上引起很大反响，有关人士认为民间资本投入房地产有风险，一旦出现房屋过剩现象，开发商卖不出房子，就可能以房抵债，这样必将给一些小额融资者带来损失。而鄂尔多斯市官方则认为，鄂尔多斯市投入房地产不但没有风险，反而会大赚一把。为此，2006年岁末，带着这个问题，记者再次来到鄂市东胜区采访。
民间资本投资房地产----是赚是赔
据业内人士讲，从2006年开始，鄂尔多斯市房地产开发已向东胜区旧区转移，旧区急需拆迁改造，为此，在铁西区投资房地产的融资者有好多人赔了进去。而官方的说法却与之大不一样。该市规划局韩局长在接受记者采访时说：“到2010年，东胜区还需要建1000多万平方米住宅。鄂尔多斯市今后三年房地产投资不存在问题。”韩局长的说法源于鄂尔多斯市房管局的一份调查。
这份调查是2006年下半年进行的。鄂尔多斯市房管局发放了2000份问卷，对东胜区住房状况进行了调查。调查显示，截至2006年9月，东胜城区已建成住房面积895.9万平方米，其中自有产权住房占84.3％，有15.7％的居民没有住房。按常住人口计算人均住宅面积29.3平方米。未来5年有购房意向的居民达75.6％。据此，该市房管局编制了2007～2010年东胜城区住房建设规划。规划得出，2007～2010年，东胜区共需新建各类住宅1060.1万平方米。两种说法大相径庭，孰对孰错？
22.6万与35万人口----哪个准确
按照这份问卷调查显示的人均住宅面积推算，东胜区户籍人口为：895.9万平方米÷38.6平方米＝23万（约），常住人口为：895.9万平方米÷29.3平方米＝31万（约）。这个数字与该市统计局提供的东胜区常住人口为22.6285万人，加上外来流动人员在内约30万人的统计数据相吻合。而市规划局韩局长给记者提供的来自该市计生委的最新统计数据为：东胜区常住人口为35万人，加上外来流动人员共计42万人。按照这个数据，韩局长给记者算了一笔账，按东胜区35万人算，每人35平方米住宅面积，就需1225万平方米住宅面积。由此得出，东胜区目前还需要329.1万平方米住宅面积，加上近年拆迁户的需求，东胜区现在至少还需要400万平方米的住宅面积，因此，鄂尔多斯市房地产投资不存在问题，民间资本注入房地产不会有风险。
但如果按东胜区23万人计算，即使是按人均35平方米住宅面积计算，也仅需805万平方米住宅面积，目前至少还有895.9万平方米－805万平方米＝90.9万平方米住宅面积闲置。况且，人均35平方米住宅面积的标准过高，而且无依据。如果实际上达不到这个标准，那么东胜区目前闲置的住宅面积将更多。事实上，这与业内人士所说的“2006年下半年开始东胜区房地产已走向降温”的说法相吻合，也与东胜区目前的房地产实际相吻合。
对此，韩局长则说，东胜区的人口只有增加，不会减少。鄂尔多斯市是产业集聚地，随着全市八大工业园区的建设，人口会逐渐增加。人口相差10多万，哪个准确？
人居面积世界领先
----是科学结论还是经济泡沫
据介绍，每人35平方米住宅面积这个标准，是按照鄂尔多斯市当地中层以上的人居住标准计算的，是否符合整个鄂尔多斯市居民的居住现状，这很难说。记者就人均居住面积在网上搜索了一下，发现这个居住标准目前在世界上也是一流的标准。
2006年3月，全国工商联房地产商会会长聂梅生宣布，我国住房持有率达到了80％左右，人均住宅面积达到26平方米，这一数字居于世界前列。
就按全国人均住宅面积26平方米算，这已经居于世界人均住宅面积前列。而鄂尔多斯市人均住宅面积要达到35平方米，这将是个什么样的概念呢？
就内蒙古而言，自1998年停止福利分房以来，因房地产市场发展不平衡，部分地区房价涨幅较大，加上中、低价位的普通住房房源短缺、套型结构不合理等矛盾突出，中、低收入家庭住房难的问题依然日益突出。
就首府呼市而言，据官方提供的数字，2005年城镇人均住房面积也只有24.8平方米。但韩局长表示，鄂尔多斯市房地产开发是经过专家讨论后，科学规划、理性决策才得出的结论，具有一定的科学性。
鄂尔多斯房地产，是牛市还是熊市？最后还得由市场来作结论。
文/母瑾
（信息源自《北方经济报》）
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